理财笔记#18：普通投资者如何投资房地产？

衣食住行，是人类的根本需求；对于大部分人来说，一生中最大的开支往往就是住房开支。不仅是普通居民需要住房，很多商业和社会活动，比如公司、医院、政府和商场，通常也都必须在人工建造的房地产中开展正常活动。

因此，一个现代国家的房地产总量，往往是惊人的。比如，在2026年，美国的住房总市值高达55万亿美元，相当于美国股市的总规模的80%左右。

投资房地产，是一个具有悠久传统的投资行为。对于大部分家庭来说，购买自住房是一个积累资产的极佳理财途径。比如，美国政府允许房贷利息用来抵税，这相当于政府的一个大福利。因此，我鼓励大家在能力允许的情况下，尽早购置自己的自住房。

显而易见的是，自住房往往是家庭资产的重要组成部分。因此作为一个整体，家庭资产已经有很大部分和房地产市场息息相关了，因此没有太大必要增加房地产所占的比例了。

如果你想投资自住房以外的地产，通常有下面两个渠道。

## 一、直接出资购买实物地产，并出租出去

这是传统的投资方法，在中国大陆和美国华人社区非常流行。这种方法的好处是你可以控制所有的环节，包括挑选地区和房屋、贷款融资、装修、寻找租客等等，而且还可以通过著名的“BRRRR”套路实现快速扩张。

BRRRR, 指的是Buy、Rehab、Rent、 Refinance、Repeat。 也就是：

1. 购买房产 (通常通过银行贷款)

2. 装修或者升级房产

3. 出租房产

4. 利用租金收入和房产做抵押向银行进行再借贷，拿出更多资金

5. 重复1-4

通过上述套路，投资人可以迅速增加自己拥有的房产数量。

当然这个方法需要一定的启动资金购买第一套投资房，还需要你花费时间打理很多具体事情。所以，一旦你拥有的房屋数目超过一定数量（比如10），你可能需要停止扩张，或者雇佣人手以及专业的地产管理公司帮助你打理某些环节。如果你没有足够的时间和精力，你可能无法坚持下去。

另外实物房地产投资的流动性比较差。如果你需要卖出一个房子，周期往往以月来计算。

因为上述以及其它种种原因，直接购买投资地产在美国并不是非常流行。根据美国国税局IRS的数据，仅有7%的美国家庭拥有出租房。根据标普公司的数据，投资出租房的平均年化回报率在10%左右。

## 二、购买房地产投资信托（REIT）基金

这种基金操作起来和普通的股票基金一样，只是这类基金里的公司全部都是专业的地产投资公司：它们在市场上融资、开发、经营商业地产项目，比如医院、商场等等，并把投资收益回馈给投资者。

比如，先锋集团（Vanguard Group）有一款历史悠久的REIT基金，代号是VGSLX；其 ETF 是 VNQ。截止2026年，该基金过去15年的平均年化收益率为 7.6%。其它基金公司也有类似的产品。

需要注意的是，这类基金的分红率非常高，经常超过3%。如果你是高收入人群而不愿意缴纳过多的分红税，最好在退休账户里（比如IRAs, 401(k)/403(b)等）里买入这类基金。

投资REIT的好处是显而易见的：

高流动性。投资者可以随时卖出基金，最多在几天内完成交易。

省时省力。不管是投资一万元，还是投资一千万元，你花费的时间几乎是固定的，也就是做基金定投的那点时间。

那么你的投资组合里可以配置多少REIT基金呢？通常的推荐是不要超过投资组合总额的10%。

我本人不太喜欢地产，所以在我家的资产组合里，唯一的房地产资产就是我家的自住房。

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