再谈房贷：理性的房贷策略

在我先前的投资科普文章 理财笔记#12：我为什么不愿提前还清房贷？” 里，我解释了保留房贷的理论基础。今天，我想用具体的例子和简单的数学计算，进一步阐述如何最大化房贷带给我们的优势。

未了简化讨论，我们用一个极端例子：如果你欠银行50万美元的房贷，而你刚好有50万美元现金，你打算在多年后退休，你该怎么办？

通常的逻辑是，欠银行的住房贷款应该尽快还清。但是，从理性的理财角度看，这根本不划算；特别是考虑到2023年以前的十几年时间里，住房贷款利息率多年徘徊在4%左右，而且在美国，住房贷款的利息是可以抵税的。

假设一个普通加州家庭，欠银行50万美元，贷款是5年的ARM(Adjustable Rate Mortage，即浮动利率房贷), 假定前5年的固定利息率是4%。假定这个家庭的边际税率是35%（联邦税25%，加州税10%），那么实际的税后房贷利息是:

    4% × (1 - 35%) ＝ 2.6%

如果这个家庭有50万美元现金，准备在30年后退休，那么他们是立刻还清贷款呢，还是留着这个房贷呢？

## A 计划: 传统思维

按照传统作法，直接把贷款还清。

那么30年以后，这个家庭仅仅拥有这个房子而已，50万美元成了房子资产的一部分。如果需要用钱，就必须把房子卖掉，或者把房子抵押出去做房产抵押贷款。而且，这个家庭的财务风险完全和房地产市场同步。

## B计划和C计划: 新攻略

我推荐两个更理性的非传统策略，其基本步骤如下：

在每次5年ARM固定利率到期之前，或者市场上5年ARM利息率降低的时候，做一个套现再融资（Cash-out Refinance），从银行拿出一部分房子净值，把房贷重新变成一个新的50万美元的5年ARM。这样，基本上把传统房贷变成了只需付2.6％利息而不用付本金的Interest-Only的普通贷款。

我们把最初的50万，全部投资在标普500指数基金里，年化收益率约为10%。在扣除了2.6%的利息率后，我们实际的年化收益率就是7.4%。在30年里，这些资金将会增长到425万美元。

30年后，根据不同的选择，我们有两个方案：

B计划：一次性还清所有贷款。那么需要卖掉60万资产, 扣除资产增值税后剩下100万还给银行，这样这个家庭还有365万现金资产。这个365万就是比A计划多出来的资产。

C计划：重新做一个15年的固定利率房贷, 然后在退休后慢慢还清，继续享受房贷利息抵税的好处，那就是继续再享受15年的房贷利息抵税优惠。在15年后，理论上可以比B计划再多出至少90万美元资产。

显而易见，C计划是最佳选择。

通过分析，我们不难看出，B计划和C计划远胜于基于传统思维的A计划。

其实，即使没有房贷利息抵税这个优惠，甚至不用去反复做重新贷款，只要投资组合的年收益率大于房贷的利息率，就不需要着急去还清房贷。而且，把一部分资产放在证券市场上而不是全部放在房子里，不仅带来更大的灵活性和流动性，而且能够很大地分散资产的风险。

值得注意的是， 投资股票是有不少风险的，而提前还房贷从而降低利息的收益是确定的。因此，在当前房贷利息率过高时，比如超过5%，我不建议做套现再融资（Cash-out Refinance）。我会等到利息率下降以后，再做套现再融资。

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